Quel régime fiscal choisir pour ma SCI ?

Par

Tiphanie
Prisée par les spécialistes de l’investissement locatif, mais aussi par les familles (notamment celles qui sont confrontées à ce que l’on appelle l’indivision), la SCI est soumise à un régime fiscal bien particulier. Quels régimes fiscaux choisir, et comment optimiser l’imposition de votre patrimoine immobilier ? On vous explique tout !
Une société civile immobilière (SCI) est une société non commerciale composée de deux ou de plusieurs personnes qui décident d'acquérir et de gérer ensemble un bien ou un patrimoine immobilier. Chaque associé détient alors un certain nombre de parts de la SCI. Comme dans toute société, les associés d’une société civile immobilière sont eux aussi confrontés au choix de régime fiscal de leur entreprise. Cette décision a des impacts considérables sur l’imposition des revenus de location et les plus-values réalisées par la SCI en cas de vente d’un immeuble.
PREMIÈRE OPTION : L’IMPÔT SUR LE REVENU DE CHAQUE ASSOCIÉ. Du point de vue de l’associé, le régime fiscal de la SCI est équivalent à celui applicable aux revenus fonciers classiques. Les gains tirés de la SCI s’ajoutent à son revenu imposable et vont être taxés à son taux marginal d’impôt sur le revenu (14 %, 30 %, 41 %...). En gros, plus les revenus du foyer sont élevés, et plus l’imposition de la SCI sera donc importante. Attention ! Il va de soi que les loyers perçus au titre de parts dans une SCI peuvent vous faire changer de tranche d’imposition et donc augmenter votre taux marginal d’imposition. Les mêmes règles s’appliquent aussi en matière de charges déductibles. Le revenu imposable de la SCI suppose en effet de déduire différentes charges comme les intérêts d’emprunt du crédit immobilier, la taxe foncière, les travaux de rénovation, l’assurance du bien ou encore les frais de gestion d’une agence immobilière.
SECONDE OPTION : CHOISIR L’IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS. Les associés d’une société civile immobilière peuvent décider, à tout moment ou dès sa création, de soumettre leur SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) plutôt qu’à celui sur le revenu. Attention cependant : ce choix sera ensuite irrévocable et il est donc essentiel de bien peser le pour et le contre d’une telle stratégie, de préférence avec l’aide d’un fiscaliste professionnel. La fiscalité d’une SCI familiale soumise à l’IS implique une taxation des bénéfices au niveau de la société, à un taux de : 15 % pour la tranche comprise entre 0€ et 38 120 €, 28 % pour la tranche comprise entre 38 120 € et 500 000 €, et 33,33 % pour au-delà. Les associés sont ensuite imposés eux aussi sur les gains distribués par la société, après un abattement de 40 %. Il y a donc double imposition, mais le taux global peut être au final moins élevé que dans la première option (notamment si la SCI enregistre des bénéfices modestes et que ses associés ont de très hauts revenus par ailleurs). Parmi les autres avantages fiscaux en cas d’option pour l’IS,vous aurez la possibilité de déduire les frais d’amortissement d’un bien locatif, en général sur une période de 25 à 30 ans.
ET LA TVA DANS TOUT ÇA ? Certaines SCI peuvent être soumises au paiement et à la facturation de la TVA. C’est obligatoire si elles tirent des revenus locatifs de biens meublés et équipés à usage professionnel tels que des bureaux, ateliers... C’est facultatif lorsqu’ils sont à usage professionnel, mais loués « nus ». Enfin, la SCI est exonérée de TVA lorsque la location concerne des biens résidentiels, ou à usage agricole.

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