Hausse des prix de l'immobilier à Lille : stop ou encore ?

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Karin Scherhag
Dopés par une pression immobilière forte et des taux d’intérêt historiquement bas, les prix de la pierre n’en finissent plus de grimper. Sont-ils surévalués ? Peuvent-ils encore augmenter ? Décryptage à Lille et dans les 125 communes de son aire urbaine.
Les prix de l’immobilier en France ne cessent de grimper, au risque de créer une bulle immobilière.
Au 1er  septembre 2019, la majorité des agglomérations les plus peuplées ont atteint des niveaux de prix inédits. C’est ce que révèle la dernière étude des experts de la question, MeilleursAgents. Sans surprise, l’immobilier parisien reste le plus onéreux : dans la capitale française, le prix de la pierre a franchi cet été la barre symbolique des 10 000 euros le mètre carré ! Les grandes villes régionales ont aussi atteint des niveaux élevés cette année.
À Lille intra-muros, l’immobilier ancien s’affiche désormais à 2 692 €/m², soit une augmentation de 2,9 % en un an et de 13,2 % en cinq ans. Les 12  communes de l’aire urbaine connaissent une hausse quasi identique : le prix au mètre carré atteint en moyenne 2 308 euros au 1er  septembre (+2,8 % en un an, +11 % en cinq ans). En comparaison, le prix moyen en France est de 2 606 €/m², soit une augmentation de 1,4 % entre septembre 2018 et septembre 2019. « Les prix immobiliers en France sont certes élevés mais probablement pas surévalués », estime-t-on chez MeilleursAgents.
 
Quatre facteurs justifient ce phénomène.
 

1. Une demande soutenue

Les Français sont plus que jamais enclins à investir dans la pierre. En un an, de juin 2018 à mai 2019, 994 000 ventes ont été réalisées sur le marché de l’ancien. Selon les spécialistes, le million de transactions devrait être dépassé cette année en France. Un marché qui reste porté par les dix plus grandes villes, dont Lille, qui s’impose comme la nouvelle star de l’immobilier. La capitale des Flandres « fait son apparition dans les villes qui vont booster le plus au cours des prochains mois », indique-t-on chez MeilleursAgents. À Lille intra-muros, l’indicateur de tension immobilière est élevé (37 %), ce qui signifie que le nombre d’acheteurs est nettement supérieur au nombre de vendeurs. Les prix devraient donc encore augmenter et les délais de vente, raccourcir.

2. Un pouvoir d’achat en hausse

Chaque semaine, 360m2 évalue les taux d’emprunt proposés dans la région. Et comme partout en France, ceux-ci sont au plus bas. Aux alentours de 1 % pour un crédit contracté sur vingt ans. Ces taux ne devraient pas remonter tout de suite. Ils pourraient même, au contraire, continuer à baisser un peu jusqu’à la fin de l’année. De fait, la capacité d’emprunt des ménages a bondi de 30 % en huit ans. Les Français empruntent plus et plus longtemps. Conséquence directe : le pouvoir d’achat immobilier est en hausse. Lille arrive en tête des grandes villes françaises avec un pouvoir d’achat immobilier qui s’établit à 53 m², contre 52 à Rennes et Marseille, 39 à Lyon, 36 à Bordeaux et 22 à Paris. Dans l’aire urbaine lilloise, on atteint même les 65 m². Or, on estime à 36 m² la surface d’un logement décent pour deux personnes.

3. Un amortissement très rapide

Avec 35 mois en moyenne, l’agglomération lilloise apparaît comme la métropole nationale où les acquéreurs mettent le moins de temps à rentabiliser leur achat immobilier. La durée d’amortissement est de quatre ans et trois mois en moyenne dans les dix grandes métropoles et de deux ans et cinq mois en moyenne dans toute la France. En 2011, il fallait six ans pour rentabiliser un achat à Lille. Les acquéreurs mettent deux fois moins de temps à amortir leur bien. À la question « vaut-il mieux acheter que louer ? » Les experts de MeilleursAgents sont formels : malgré des frais d’agences et de mutation à 12,5 %, il vaut mieux acheter.

4. La baisse du chômage

Le marché de l’emploi dans l’aire urbaine lilloise est certes moins bon que la moyenne française. Mais le taux de chômage est en baisse (9,3 %) et génère des acquéreurs potentiels supplémentaires. Par ailleurs, Lille et sa métropole attirent massivement les 30-45 ans, public le plus tenté d’acquérir sa résidence principale.

 

Les prix peuvent-ils encore grimper ?

À condition de taux inchangés, et si le chômage continue à baisser, les prix devraient continuer à flamber. D'ici à septembre 2020, les professionnels prévoient une hausse des prix de 1,5 % dans toute la France. Dans les grandes métropoles, comme à Lille, Lyon et Rennes, cette augmentation devrait atteindre 6 %. Les prix dans les 50 plus grandes villes de France (hors top 10 des grandes métropoles) devraient grimper de 3 %. En zone rurale, cette hausse devrait être plus contenue : +0,5 %.

infographie : Sylvie Laarj

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