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Bilan immobilier 2020

Immobilier, Emmanuel Chambat: «Entre 10 et 12% des compromis ne seront pas signés»

Par

Karin Scherhag
Bilan immobilier Lille 2020
Volume de transactions annuelles, évolution des prix, critères de recherches, perspectives d’avenir… Le président de la Fédération nationale des agents immobiliers (FNAIM) du Nord dresse le bilan de l’année et tire les conséquences de la crise sanitaire sur le marché immobilier dans la région.

Quel bilan tirez-vous de cette année 2020, marquée par une crise sanitaire mondiale et deux confinements en France ?

Cette année a été très particulière. On l’a débutée avec un appel du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) à resserrer les conditions d’octroi de crédit*, des stocks de biens au plus bas après une année 2019 record en termes de transactions, des acheteurs très présents et des taux d’intérêt historiquement bas qui motivaient les acquéreurs et rendaient solvables de nouveaux acheteurs. Mais bien sûr, les confinements ont impacté le marché : entre 10 et 12 % des compromis de vente ne seront pas signés cette année. Selon le Laboratoire d’analyse économique de la FNAIM, 51 051 ventes ont été enregistrées dans le Nord et le Pas-de-Calais entre fin septembre 2019 et fin septembre 2020.

On a pourtant assisté à une sorte de fièvre acheteuse dès la levée du premier confinement. Cela n’a pas suffi à rattraper le retard ?

Se loger c’est la vie et la vie continue. Alors après le premier confinement, en juin-juillet, il y a eu un rebond de l’activité : les ventes qui n’avaient pas pu se réaliser au printemps se sont concrétisées à cette période-là. Mais dès l’été, les banques ont commencé à appliquer des règles plus strictes quant à l’octroi de crédit. Des prêts ont été refusés et ça a cassé la dynamique du marché. Après cela, on a dû faire face à un deuxième confinement et à l’impossibilité pendant presque un mois et demi de faire des visites physiques, indispensables à la réalisation de projets immobiliers (les visites de logements sont à nouveau autorisées depuis le 28 novembre, ndlr). Il y avait de l’attente de la part des acquéreurs et l’activité reprend. On est dans la dernière ligne droite, c’est le rush de fin d’année pour signer les actes chez le notaire avant le 31 décembre. Mais les stocks restent très bas, il va donc falloir les reconstituer.

Cette tension immobilière, avec des acheteurs plus nombreux que les vendeurs, entraîne inévitablement une hausse des prix…

Les prix sont à la hausse en effet mais il n’y a rien d’extravagant, y compris dans les villes de la métropole lilloise où, selon les quartiers, on enregistre des hausses de l’ordre de 1,5 à 3 %. (À titre d’exemple, les prix s’affichent désormais à 3 105 euros le mètre carré à Lille, après une nouvelle augmentation de 0,6 % en novembre ; ils sont en moyenne de 1 600 €/m2 à Douai et à Dunkerque, 1 750 €/m2 à Valenciennes, 1 950 €/m2 à Arras et 1 500 €/m2 à Lens, ndlr).

Selon les observateurs, entre 100 000 et 200 000 ménages pourraient être privés de prêt immobilier en raison des recommandations du HCSF que vous évoquiez précédemment. Quelles conséquences cela aurait sur le marché ?

Ce serait dramatique. Les primo-accédants, qui ont une assise financière moins élevée, sont en outre les plus pénalisés. Or on sait que l’alternative à l’acquisition est la location. Ce qui pose problème puisqu’on n’a pas construit assez de logements et que le déficit est réel. D’autre part, l’enjeu de la rénovation énergétique des logements passent par les propriétaires. Eux seuls ont les moyens d’engager des travaux dans leur logement. Pour relever ce défi, il faut donc qu’il y ait des propriétaires.

Bilan immobilier Lille 2020

Le premier confinement a influencé les envies immobilières des Français qui rêvaient d’avoir un extérieur. Est-ce toujours le cas avec ce deuxième confinement et l’entrée dans l’hiver ?

C’est vrai qu’au printemps, notre région a bénéficié du taux d’ensoleillement le plus élevé de France et qu’on cherchait tous à se mettre au vert ou à profiter d’un extérieur. La demande d’espace et d’aération est moins forte aujourd’hui car la saison ne s’y prête pas, on a plutôt envie de se calfeutrer chez soi. Mais certains acquéreurs continuent d’intégrer la dimension printanière et estivale à leur projet en se disant que c’est mieux d’avoir un jardin, un balcon ou une terrasse. Cela représente 10 à 15 % des demandes. Encore faut-il être en capacité de concrétiser cette envie : parce que l’offre se raréfie et parce qu’elle a un coût.

Au printemps, les acquéreurs souhaitaient également disposer d’une pièce supplémentaire pour l’aménager en bureau. Qu’en est-il désormais ?

Le télétravail contraint a rebuté un grand nombre de salariés. Ils sont prêts à faire un jour ou deux de télétravail par semaine mais ils veulent continuer à se rendre au bureau pour maintenir un lien social. C’est d’autant plus vrai que les bars et les restaurants sont toujours fermés et les réunions interdites. Alors oui, ceux qui ont la possibilité de dédier 6-8 m2 à un espace de travail le feront mais c’est à la marge.

Quelles villes ont le mieux tiré leur épingle du jeu de cette période trouble ?

Marcq-en-Barœul, Croix, Mouvaux et Bondues sont très demandées. Les bases sont les mêmes qu’en 2019 : l’attractivité des villes dépend de la présence de l’employeur, de l’école et des services qui, eux, sont toujours au même endroit. L’avantage de nos départements du Nord et du Pas-de-Calais, c’est d’avoir un tissu urbain très important – les villes de plus de 30 000 habitants sont nombreuses – avec un environnement rural assez proche.

Selon un sondage de MeilleursAgents publié la semaine dernière, 71 % des acheteurs et des vendeurs sont sereins face à l’avenir et 69 % des Français pensent que l’immobilier reste l’investissement le plus sûr. C’est engageant pour l’année à venir ?

Ces chiffres confirment ce qu’on sait depuis toujours : les Français ont un attachement particulier à la pierre. C’est lié à la qualité de vie à la française, à nos modes de vie, à la sociabilité. Mais le marché immobilier est étroitement lié à la situation macro-économique. Il faut souhaiter que les plans de relance et les mesures de soutien à l’emploi et à l’économie soient efficaces. Il faut aussi profiter de l’économie verte qui peut générer de l’emploi et de l’activité. Si on arrive à conjuguer tout cela, les Français auront confiance en l’avenir.

Les acquéreurs ne vont-ils pas préférer attendre de connaître les conséquences de la crise sanitaire sur leur emploi avant de concrétiser leur projet ?

Ils ne différeront leur projet que si les prix sont trop élevés car ils ne prendront pas de risques. Il est donc important de travailler en amont avec les vendeurs pour que les prix restent cohérents.

*Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 33 % et la durée d’emprunt ne doit pas excéder 25 ans.

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