Promesse de vente ou compromis de vente : quelle différence ?

Par

Tiphanie
Vous venez de trouver le bien idéal ? Il n'y a plus qu'à s'engager en signant une promesse ou un compromis de vente, avant l'acte de vente définitif devant le notaire. Et puisque nombreux sont ceux qui s'y perdent entre promesse de vente et compromis de vente, je vous dis tout ce qu'il faut savoir avant de sortir le stylo !

PROMESSE DE VENTE

Dans la promesse de vente, appelée aussi "promesse unilatérale de vente", le propriétaire s'engage auprès du futur acheteur à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne ainsi l'exclusivité sur son bien pour un temps limité, généralement deux à trois mois. 

Durant cette période, il a l'interdiction d'annuler la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur. Le futur acheteur bénéficie, lui, de la promesse pour décider s'il souhaite acquérir ou non. Un avantage indéniable ! En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d'immobilisation en général égale à 10 % du prix de vente. S'il achète le bien immobilier, cette indemnité sera déduite de la somme à régler. Mais s'il renonce à acheter ou s'il ne manifeste pas son acceptation dans le délai imparti (2 à 3 mois), l'indemnité sera gardée par le propriétaire en guise de dédommagement.

Pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts, dans les dix jours qui suivent la signature.

Souvent pressés de conclure, acheteur et vendeur s'imaginent parfois que la signature de l'avant-contrat n'engage pas à grand-chose. C'est faux : malgré son nom, cet accord préliminaire constitue un véritable "contrat", qui entraîne des obligations importantes pour les deux parties. Il leur permet de préciser les conditions de la future vente et marque leur accord. Bien qu'il ne soit pas légalement obligatoire, ce document est donc indispensable.

 

COMPROMIS DE VENTE

Dans le compromis de vente, vendeur et acheteur s'engagent l'un comme l'autre à conclure la vente à un prix déterminé en commun. Juridiquement, le compromis vaut donc vente. Si l'une des parties renonce à la transaction, l'autre peut l'y contraindre en faisant appel à la justice, en exigeant en plus des dommages et intérêts.

La signature du compromis s'accompagne du versement par l'acquéreur d'une somme d'environ 5 % à 10 % du prix de vente. Appelée dépôt de garantie, elle se déduira sur le prix de vente lors de la signature de l'acte notarié.

Contrairement à la promesse de vente, le compromis n'a pas besoin d'être enregistré auprès des services fiscaux. Le fait qu'il n'y ai pas de frais est donc un atout. Par contre, si les conditions suspensives ne se réalisent pas, les deux parties resteront liées par le compromis de vente, sauf accord amiable ou décision de justice, alors que dans la promesse de vente, les parties reprennent leur liberté si l'acquéreur n'achète pas le bien dans le délai imparti. 

 

LES CLAUSES SUSPENSIVES POUR ANNULER LA VENTE EN SÉCURITÉ.

Qu'il s'agisse d'une promesse de vente ou d'un compromis, acheteur et vendeur peuvent décider d'un commun accord d'y insérer des clauses suspensives. Celles-ci permettent de prévoir la nullité de la promesse ou du compromis si certains événements surviennent avant la vente définitive (chacune des parties reprenant alors sa liberté). 

Il peut s'agir, par exemple, d'un refus de prêt de la part de la banque de l'acquéreur, de l'exercice du droit de préemption par la commune, de la découverte d'une servitude d'urbanisme grave. Dans ce cas, les sommes qui avaient été versées par l'acquéreur lui sont restituées.

Acheteur et vendeur peuvent rédiger eux-mêmes sur une feuille de papier, ou à l'aide de contrats types. Toutefois, je vous recommande d'en confier la rédaction à un professionnel (votre notaire), les clauses suspensives étant d'une telle importance. Le notaire devra d'ailleurs informer les deux parties. Le coût de la rédaction de la promesse ou du compromis est compris dans la commission de l'agent immobilier ou dans les émoluments du notaire chez qui sera signée la vente définitive.

 

DÉLAI DE RÉTRACTATION POUR LES ACQUÉREURS. 

Que vous achetiez un logement neuf ou ancien, vous allez devoir signer un avant-contrat, soit une promesse unilatérale, soit un compromis de vente. Vous disposerez d'un délai de dix jours pendant lequel vous pourrez revenir sur votre engagement (par lettre recommandée avec avis de réception).

Peu importe votre motif, les sommes que vous avez versées doivent dans tous les cas vous être intégralement restituées. Ce délai de rétractation commence à partir du lendemain de la réception de la promesse de vente. 

Par exemple, si celle-ci est expédiée le 5 du mois et que sa première présentation intervienne le 7, le délai courra à compter du 8 et expirera le 17 à minuit.

 

 

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