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Location meublée : un vrai bon plan pour les propriétaires

Par

Karin Scherhag
cuisine
Fiscalité attractive, loyers perçus supérieurs, bail moins contraignant : louer un meublé présente de nombreux avantages pour les propriétaires. Même si cette forme de location implique aussi des changements de locataires plus fréquents, elle reste plus intéressante que la location vide. On vous explique tout. Crédits AdobeStock

Un meublé, c’est quoi ?

C’est un logement qui dispose d’équipements suffisants pour permettre l’emménagement immédiat des locataires et un niveau de confort convenable. Cette solution est particulièrement prisée des étudiants et des personnes à la recherche d’un pied-à-terre professionnel. Pour qu’un logement soit considéré comme meublé, il doit comporter une liste bien précise de meubles et d’objets mis à disposition par le propriétaire et définis par un décret paru au Journal Officiel du 5 août 2015. D’abord les éléments indispensables à la préparation des repas : la vaisselle, les ustensiles de cuisine, des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment de type freezer. Il faut également ajouter une table et des sièges. Sans surprise, le logement doit aussi disposer d’une literie comportant couette ou couverture, mais aussi des volets, un store ou des rideaux dans les chambres. Et puis bien sûr, des étagères, des luminaires et le matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. La télévision, le lave-linge et le lave-vaisselle ne font pas partie de la liste d’équipements imposés. Ils peuvent néanmoins aider le propriétaire à mieux louer son bien.

Quels biens sont concernés par la location meublée ?

Appartements ou maisons, en location annuelle ou saisonnière, tous les logements peuvent être proposés meublés.

Bail : quelles différences entre les logements vides et meublés ?

Des restrictions nouvelles sont imposées aux bailleurs de logements meublés puisque le bail doit désormais être signé pour une durée minimum d’un an (avec la possibilité de réduire cette durée à neuf mois si le locataire est étudiant). Dans le cadre d’une location vide, le bail minimum est de trois ans. Dans les deux cas, le contrat est reconduit tacitement si aucune des deux parties ne manifeste son souhait d’y mettre un terme. Autres différences notables entre les locations vides et meublées : le dépôt de garantie (un mois maximum dans le premier cas, deux mois maximum dans le second) ; le préavis du bailleur (six mois minimum pour un logement vide contre trois mois minimum pour un meublé) ; le préavis du locataire (trois mois minimum ou un mois en zone de forte tension immobilière dans le cas d’une location nue, un mois minimum dans le second cas). La location meublée offre donc toujours davantage de flexibilité contractuelle.

Loyer : jusqu’à 30 % plus élevé pour un meublé

Les propriétaires bailleurs d’un logement meublé peuvent demander des loyers entre 10 % et 30 % plus élevés que pour des biens vides équivalents en termes de surface, de localisation et de qualité. Ce qui assure aux propriétaires une plus grande rentabilité brute. Y compris dans les zones dites « tendues » où les loyers sont encadrés administrativement (comme à Lille). Les propriétaires doivent alors respecter des loyers de référence mais ceux-ci sont plus élevés que ceux des logements loués nus.

Loueur en meublé non professionnel, un statut à part…

Tous les contribuables domiciliés en France peuvent bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) dès lors qu’ils sont bailleurs d’un bien meublé. Il n’y a pas de société à créer et l’activité peut être exercée en nom propre, en complément d’une activité salariée par exemple. Après la déclaration de début d’activité, le bailleur reçoit un numéro de Siret. Pour garder ce statut, le bailleur ne doit pas s’inscrire au registre du commerce et des sociétés (il deviendrait alors professionnel). Il ne doit pas non plus percevoir plus de 50 % de ses revenus globaux liés à la location de ses logements meublés ou déclarer plus de 23 000 euros par an de revenus liés à cette location.

… Et d’importants avantages fiscaux «

Le statut de LMNP s’accompagne de nombreux avantages, fiscaux notamment, et de très peu de contraintes à part les démarches administratives. C’est pour cela qu’on propose à nos clients un accompagnement en ligne ou avec un expert-comptable, explique-t-on chez Je déclare mon meublé. Ce cabinet d’expertise gère « des milliers » de dossiers partout en France. Les loueurs en meublé non professionnel peuvent en effet choisir entre deux régimes d’imposition : le micro Bic, qui offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers annuels (cet abattement est limité à 30 % pour les logements vides) ou le régime réel. « Plus intéressant dans 85 % des cas », il permet d’amortir la valeur d’achat du logement, du mobilier, des travaux d’entretien et de rénovation et de déduire toutes les dépenses liées à l’activité (charges de copropriété, frais d’acquisition, honoraires d’agence, intérêts d’emprunt, etc.). Dans la majeure partie des cas, « ce régime permet donc de ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs », promet-on chez Je déclare mon meublé. Par ailleurs, le régime réel permet de mieux digérer les pertes de revenus, en cas de vacance locative par exemple. Si un déficit est créé, il peut ainsi être reporté dans son intégralité sur les futures recettes de location meublée et ce, pendant dix ans. Ce qui permet de ne pas payer d’impôt sur le revenu de location pendant autant d’années.

Une plus-value intacte

Autre avantage financier intéressant : en cas de revente du bien, c’est la plus-value des particuliers qui s’applique. Autrement dit, les amortissements immobiliers effectués grâce au statut LMNP ne sont pas déduits de la plus-value réalisée sur le logement.

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