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Immobilier : où investir dans le Nord et le Pas-de-Calais ?

Par

Karin Scherhag
Une étude réalisée par RealAdvisor compare la rentabilité de dix grandes villes françaises, hors Paris. Il en ressort que Lille est la ville la plus rentable de France avec Marseille. Pour « La Voix du Nord » et « 360m2 », le moteur de recherche immobilier a aussi étudié treize villes moyennes du Nord et du Pas-de-Calais. De Roubaix à Boulogne-sur-Mer en passant par Cambrai ou Arras, découvrez quelles villes peuvent rapporter gros. Photo Thierry THOREL

Avec des prix de vente toujours raisonnables pour une ville de son envergure (3 706 €/m2 en 2020), Lille continue d’attirer les investisseurs. Les Parisiens en tête, qui acquièrent des petites surfaces (studios et T1) afin de les louer aux étudiants. Les loyers proposés, eux, sont plutôt dans la fourchette haute (204 € mensuels en 2020, des prix équivalents à ceux pratiqués dans des villes comme Rennes ou Nantes).

C’est en se basant sur toutes ces données que le moteur de recherche immobilier RealAdvisor a établi la rentabilité de dix grandes villes françaises (hors Paris). Lille et Marseille prennent la tête du classement avec, en 2020, un taux de rentabilité immobilier à 5,7 %. Derrière elles : Strasbourg, Montpellier (5,1 % chacune) et Nice (5 %).

Les confinements successifs et la démocratisation du télétravail ayant influencé les envies immobilières des Français, nous avons cherché à savoir quelles villes moyennes du Nord et du Pas-de-Calais pourraient se montrer les plus rentables. Car, dans la région comme partout ailleurs en France, on rêve depuis le printemps dernier d’un logement plus grand avec un extérieur, dans un cadre proche de la nature (à la campagne ou au bord de la mer), tout en bénéficiant de la proximité d’une grande ville. Et dans le Nord et le Pas-de-Calais, ce genre de communes ne manque pas !

21 % des Français songent à déménager

« Selon une étude publiée par La Fabrique de la Cité, 21 % des Français et 31 % des habitants des grandes villes songent à déménager. Mieux encore : selon le Baromètre territoires 2020 réalisé par Villes de France, 63 % des moins de 35 ans souhaiteraient s’établir dans une ville moyenne », révèle-t-on chez RealAdvisor. « Les villes moyennes retrouvent une attractivité surtout auprès des jeunes. Et les prix immobiliers abordables dans ces villes en font de très bons investissements, analyse Jonas Wiesel, cofondateur de RealAdvisor. Les rentabilités locatives y sont également intéressantes. Alors que l’on tourne autour de 2-3 % au maximum dans les grandes villes françaises, la rentabilité locative se situe au minimum autour des 5 % dans les villes moyennes. »

Roubaix, Lens, Béthune, le trio de tête

Dans le Nord et le Pas-de-Calais, ces taux de rentabilité sont même plus élevés encore. Si l’on ne s’intéresse qu’au rendement brut, Roubaix (9,6 %), Lens (9,1 %) et Béthune (9 %) forment le trio de tête en 2020. Un classement à peine bousculé au premier trimestre 2021 : Roubaix reste la ville la plus rentable (9,9 %), suivie de Béthune (9,2 %) et de Lens (8,7 %) au coude à coude avec Douai (8,6 %) et Boulogne-sur-Mer (8,4 %).

Ces résultats sont toutefois à pondérer car le facteur risque est lui aussi élevé : risque de vacance locative, risque de loyers impayés et risque de dépréciation du bien.

Lille et Villeneuve-d’Ascq, les plus fiables

« Sur les dix dernières années, les investisseurs ont gagné plus en achetant des biens dans des hypercentres même si leur prix initial était plus important que dans des communes très reculées », confirme Joan Rodriguez, l’autre cofondateur de RealAdvisor. À ce titre, Lille et Villeneuve-d’Ascq (5,7 et 5,6 % de taux de rentabilité) sont les plus fiables. « Mais le premier confinement a eu un réel impact sur le marché immobilier dans les communes périphériques : les prix des biens y augmentent significativement, en particulier les prix des maisons individuelles », ajoute-t-il.

Ce qui prend de la valeur dans le temps, c’est aussi le terrain

S’il semble plus facile de louer un appartement qu’une maison, Joan Rodriguez incite les investisseurs à penser différemment. « Les maisons proposées à la location sont plus rares et plus rentables, indique-t-il. Mais surtout, ce qui prend de la valeur dans le temps, c’est l’emplacement bien sûr mais aussi le terrain. En investissant dans une maison, on achète aussi une parcelle sur laquelle on pourra peut-être développer d’autres projets de construction. Or, à moins d’investir dans un immeuble historique, le prix du bâtiment, lui, ne prendra pas de valeur. »

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