Loi Denormandie : une nouvelle opportunité pour les investisseurs

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Karin Scherhag
En vigueur depuis le 1er janvier dernier, ce dispositif de défiscalisation vient compléter la loi Pinel dans l’ancien dans les communes ayant intégré le plan Action Cœur de Ville. Dans le Nord et le Pas-de-Calais, douze villes sont concernées. Passage en revue.
Depuis le 1er janvier, la loi Denormandie – du nom de Julien Denormandie, ministre de la Ville et du Logement - vient simplifier le Pinel ancien. Ce nouveau dispositif d’investissement locatif encourage les travaux de rénovation dans des zones comportant de nombreux logements vacants ou en mauvais état. Il ouvre droit à une réduction d’impôts sur l’ensemble de son investissement: entre 12 et 21% selon la durée de mise en location du logement. Pour en profiter, les travaux doivent représenter 25% du coût total de l’opération et l’investissement doit porter sur un bien situé dans l’une des 222communes françaises signataires de l’Action cœur de ville.
Dans le Nord et le Pas-de-Calais, douze villes sont concernées: Dunkerque, Douai, Cambrai, Denain, Valenciennes, Maubeuge, Calais, Boulogne-sur-Mer, Saint-Omer, Béthune, Lens et Arras. Mais l’investissement se révèle-t-il aussi rentable dans toutes ces villes? Les risques sont-ils les mêmes partout? Nous avons interrogé Thomas Lefebvre, le directeur scientifique de MeilleursAgents.com et étudié avec lui la rentabilité d’un investissement de 109263euros (75000euros d’achat + 25000euros de travaux + les frais de notaire) avec un abattement fiscal de 2% par an et les risques associés. «Il y a deux types de risques, explique Thomas Lefebvre. En premier lieu, que l’investisseur ne trouve pas de locataire. Or si le logement n’est pas loué, il est impossible de défiscaliser. Deuxième risque: que le marché se déprécie et que le bien perde de sa valeur. Tous les centres urbains ne sont pas égaux et pour certains, le risque d’y investir est donc plus élevé.»
C’est en prenant en compte ces paramètres que l’étude a été réalisée. Il en ressort que Valenciennes, Denain, Calais et Béthune sont les quatre villes du Nord et du Pas-de-Calais où l’investissement est le plus rentable et le moins risqué dans le même temps (voir tableau). À Valenciennes, l’enveloppe de 100000euros permet d’acquérir un logement de 50m2 ; le taux de rentabilité s’établit alors entre 1,8% en cas d’emprunt bancaire et 7,8% pour un achat comptant. Concrètement, l’investisseur peut dégager un bénéfice compris entre 1947euros et 8274euros par an. Ces taux de rentabilité sont du même ordre à Denain (1,8% - 8,3%), Calais (1,3% - 7,9%) et Béthune (1,1% - 8,3%).
C’est en réalité à Maubeuge que la rentabilité financière est la plus élevée puisqu’elle frôle les 10% pour un investissement en cash. Avec cette fameuse enveloppe de 100000euros, on peut s’offrir un logement de 88m2 qu’on louera ensuite 660euros par mois, soit un revenu locatif de 7920euros par an. Pour un achat à crédit, il faut amputer à ce revenu les 6300 euros de remboursement annuel. Soit un gain brut de 1620euros, auxquels on ajoute ensuite les 2000euros de réduction fiscale. Pour un achat comptant, l’investisseur fait un bénéfice brut de 9920euros chaque année. «Si on regarde ce résultat brut, c’est super. On a pourtant éliminé Maubeuge de notre classement car les risques associés sont importants, détaille Thomas Lefebvre. Le parc HLM est supérieur à 30% des logements. On a donc toute une frange de la population qui n’est pas concernée par ce dispositif. En outre, une très faible part de la population (17%) est locataire du parc privé.»
Depuis le 1er janvier, la loi Denormandie – du nom de Julien Denormandie, ministre de la Ville et du Logement - vient simplifier le Pinel ancien. Ce nouveau dispositif d’investissement locatif encourage les travaux de rénovation dans des zones comportant de nombreux logements vacants ou en mauvais état. Il ouvre droit à une réduction d’impôts sur l’ensemble de son investissement: entre 12 et 21% selon la durée de mise en location du logement. Pour en profiter, les travaux doivent représenter 25% du coût total de l’opération et l’investissement doit porter sur un bien situé dans l’une des 222 communes françaises signataires de l’Action cœur de ville. Dans le Nord et le Pas-de-Calais, douze villes sont concernées: Dunkerque, Douai, Cambrai, Denain, Valenciennes, Maubeuge, Calais, Boulogne-sur-Mer, Saint-Omer, Béthune, Lens et Arras. Mais l’investissement se révèle-t-il aussi rentable dans toutes ces villes? Les risques sont-ils les mêmes partout? Nous avons interrogé Thomas Lefebvre, le directeur scientifique de MeilleursAgents.com et étudié avec lui la rentabilité d’un investissement de 109 263 euros (75 000 euros d’achat + 25 000 euros de travaux + les frais de notaire) avec un abattement fiscal de 2% par an et les risques associés. «Il y a deux types de risques, explique Thomas Lefebvre. En premier lieu, que l’investisseur ne trouve pas de locataire. Or si le logement n’est pas loué, il est impossible de défiscaliser. Deuxième risque: que le marché se déprécie et que le bien perde de sa valeur. Tous les centres urbains ne sont pas égaux et pour certains, le risque d’y investir est donc plus élevé.» C’est en prenant en compte ces paramètres que l’étude a été réalisée. Il en ressort que Valenciennes, Denain, Calais et Béthune sont les quatre villes du Nord et du Pas-de-Calais où l’investissement est le plus rentable et le moins risqué dans le même temps (voir tableau). À Valenciennes, l’enveloppe de 100 000 euros permet d’acquérir un logement de 50m2 ; le taux de rentabilité s’établit alors entre 1,8% en cas d’emprunt bancaire et 7,8% pour un achat comptant. Concrètement, l’investisseur peut dégager un bénéfice compris entre 1 947 euros et 8 274 euros par an. Ces taux de rentabilité sont du même ordre à Denain (1,8% - 8,3%), Calais (1,3% - 7,9%) et Béthune (1,1% - 8,3%). C’est en réalité à Maubeuge que la rentabilité financière est la plus élevée puisqu’elle frôle les 10% pour un investissement en cash. Avec cette fameuse enveloppe de 100 000 euros, on peut s’offrir un logement de 88m2 qu’on louera ensuite 660 euros par mois, soit un revenu locatif de 7 920 euros par an. Pour un achat à crédit, il faut amputer à ce revenu les 6300 euros de remboursement annuel. Soit un gain brut de 1 620 euros, auxquels on ajoute ensuite les 2 000 euros de réduction fiscale. Pour un achat comptant, l’investisseur fait un bénéfice brut de 9 920 euros chaque année. «Si on regarde ce résultat brut, c’est super. On a pourtant éliminé Maubeuge de notre classement car les risques associés sont importants, détaille Thomas Lefebvre. Le parc HLM est supérieur à 30% des logements. On a donc toute une frange de la population qui n’est pas concernée par ce dispositif. En outre, une très faible part de la population (17%) est locataire du parc privé.» L’expert immobilier se montre également frileux au sujet d’autres villes. Notamment Lens à cause de son important taux de logements vacants (15%). En outre, à Maubeuge et Lens, le risque de dépréciation du bien est très important: ces deux villes ont respectivement perdu 10% et 13% de leur population sur ces quinze dernières années et les taux de chômage y sont élevés (15% et 14%). Le risque de ne pas trouver de locataire semble élevé dans des villes comme Douai, Dunkerque ou Arras car les logements sociaux y représentent plus de 30% du parc immobilier. «Arras reste toutefois intéressant: 26% des ménages sont concernés, il y a peu de logements vacants, la croissance démographique est de l’ordre de 1% depuis 15 ans et le taux de chômage est plus faible que la moyenne nationale (8%)», souligne le directeur scientifique de MeilleursAgents.com. Le taux de rentabilité y est en outre compris entre 1% et 7% par an.