Nord et Pas-de-Calais : les meilleurs placements immobiliers

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Karin Scherhag
Pour 360m2, les experts de MeilleursAgents ont planché sur la rentabilité locative de 30 grandes villes du Nord et du Pas-de-Calais. Une rentabilité brute qu’il convient de nuancer en analysant deux risques majeurs : l’impossibilité de louer son bien et la perte de valeur de celui-ci. (crédits photos : Pierre Le Masson, Emile Denis. Infographie Sylvie Laarj)
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LES VILLES SURES

Sans surprise, Lille prend la tête du classement. Et les investisseurs ne s’y trompent pas : la capitale des Flandres est toujours davantage prisée, notamment des Parisiens qui viennent ici rentabiliser leur achat en un temps record (35 mois en moyenne). Si la rentabilité brute de l’investissement est parmi les moins élevées du Nord et du Pas-de-Calais (5,8 % par an, juste devant Marcq-en-Barœul et ses 5,6 %), elle est quand même près de deux fois supérieure à la rentabilité d’un investissement réalisé à Paris (3 %) et reste un placement qui rapporte, bien plus que n’importe quel autre. Surtout, la part des locataires du parc privé est la plus importante de la région : pas loin de la moitié des habitants de Lille (42,8 %) sont locataires d’un bailleur privé. Et la part de logements vacants reste tout à fait convenable (9,1 %). En comparaison, la moyenne nationale tourne entre 9 et 10 %. Le risque de ne pas louer son bien à Lille est donc extrêmement faible (1,5/5, à égalité avec La Madeleine qui profite évidemment de sa proximité avec la capitale nordiste). Par ailleurs, le risque de dépréciation du bien – et donc le risque de revendre celui-ci à perte – est aussi très faible (2/5). Pour le calculer, les experts immobiliers de MeilleursAgents se sont intéressés à l’évolution de la démographie (+ 2,2 % entre 2011 et 2016, les derniers chiffres publiés par l’Insee) et au taux de chômage sur l’année 2019 (9,8 %) : avec un taux qui s’approche de celui de la moyenne française (8,4 %), Lille est parmi les villes les mieux classées du Nord.

Plusieurs grandes villes de la métropole lilloise se révèlent elles aussi être des placements surs : Loos et La Madeleine en tête, avec respectivement des scores moyens de 2 et 2,5/5 (voir le tableau ci-dessous pour les résultats détaillés).

Dans le Pas-de-Calais, Arras tire joliment son épingle du jeu. La rentabilité brute de l’investissement y est plus intéressante qu’à Lille (7,5 %) mais la part de locataires du parc privé y est aussi bien moins importante (28,6 %). La part de logements vacants restant toutefois contenue (10 %), le risque global de vacance du bien est donc assez faible (2/5). Le chef-lieu du Pas-de-Calais affiche en outre le taux de chômage le plus faible des deux départements : 7,3 %. Le point noir d’Arras ? Sa démographie en baisse : -1,1 % en cinq ans. Le risque de dépréciation de l’actif est donc moyen (2,5/5) pour un excellent résultat global de 2,25/5.

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LES BONNES SURPRISES

Dans cette catégorie, la palme revient à Hazebrouck où tous les indicateurs sont au vert. La rentabilité de l’investissement y est intéressante (6,4 %) et la part de logements vacants y est extrêmement faible (6 %). Le taux de chômage y est en outre le deuxième meilleur du Nord et du Pas-de-Calais (7,5 %). La commune des Flandres accuse certes une légère baisse de population mais celle-ci est quasi nulle (- 0,3 %). Avec un excellent 2,25/5, Hazebrouck fait jeu égal avec Arras.

Sur le papier, Cambrai et Grande-Synthe font aussi figures de bonnes surprises, avec des moyennes générales de 2,5/5. Les risques y sont toutefois très différents. A Cambrai, qui affiche une jolie rentabilité de l’ordre de 8 % par an et où il semble assez aisé de trouver des locataires, le risque de voir son bien perdre de la valeur est aussi relativement élevé (3/5). A Grande-Synthe où la croissance démographique est la plus élevée des 30 villes du classement (11,3 %, loin devant toutes les autres), le risque de dépréciation du bien est contenu (2/5). La rentabilité locative est également parmi les plus élevées du Nord et du Pas-de-Calais (9,3 %). Encore faut-il louer son bien ! Car à Grande-Synthe, les locataires du parc privé ne sont pas légion (un tout petit 4,6 %). Le risque de vacance y est donc assez fort (3/5).

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LES VILLES RISQUÉES 

Lens bat tous les records… de risques. Part de logements vacants la plus importante des deux départements (17,3 %), perte de population la plus élevée (- 10,2 % en cinq ans) et taux de chômage le plus fort (14,5 %, à égalité avec Liévin et Hénin-Beaumont). De tristes résultats qui font oublier la belle rentabilité brute (8,5 %) de l’ancienne cité minière. Score global ? 4,5/5.

Douai n’arrive pas loin derrière avec un résultat moyen de 4,25/5. Là aussi, les indicateurs sont alarmants : 15,3 % de logements vacants, 11,3 % de chômage et démographie en berne (- 5,4 %).
 
Hénin-Beaumont, Liévin et Maubeuge se disputent la troisième place des villes où l’investissement est le plus risqué, avec un score moyen de 3,75/5. Soulignons toutefois que Maubeuge détient aussi le record de rentabilité brute : 11,8 % par an !
 
Dans ces cinq villes, les prix de l’immobilier sont également très faibles (un peu plus de 61 000 euros pour un 40m2 à Douai, moins de 59 000 euros à Lens et même moins de 40 000 euros à Maubeuge). Ce qui explique évidemment les taux de rentabilité très élevés. Malgré des risques associés très importants, il n’est toutefois pas interdit d’y réaliser un investissement locatif. Il faut juste s’assurer d’avoir bien toutes les cartes en main avant de se lancer. Le tableau détaillé ci-dessous est d’ailleurs là pour vous aider à y voir plus clair.

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