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Immo : Acheter un bien à rénover, bonne ou mauvaise idée ?

Immo : Acheter un bien à rénover, bonne ou mauvaise idée ?

Par

Karin Scherhag
Immo : Acheter un bien à rénover, bonne ou mauvaise idée ?
Vous souhaitez acheter un appartement ou une maison et vous hésitez encore à vous porter acquéreur d’un bien très ancien ou en mauvais état ? Cette semaine, 360m2 vous aide à peser le pour et le contre avant de prendre votre décision. Crédit photos : Pascal Bonnière.

Les avantages :

Un prix attractif.

À surface et localisation identiques, un bien à rénover est évidemment moins cher à l’achat qu’un logement en bon état ou qu’une construction neuve. Un argument de taille pour les primo-accédants qui disposent souvent d’un budget moins important que les autres. Nous avons par exemple compulsé plusieurs annonces immobilières récentes. À Hénin-Beaumont dans le Pas-de-Calais, cette maison de 120 m² où l’on nous prévient de « prévoir des travaux » est mise en vente 102 000 euros, soit 850 €/m². Dans le même secteur, les maisons se vendent en moyenne 1 440 €/m² et, selon l’état du bien, les prix peuvent monter jusqu’à 2 090 €/m². Autre exemple dans le Nord, à Valenciennes, où l’on peut s’offrir une maison de ville de 95 m² pour 88 000 euros, soit 926 €/m². En moyenne, les maisons du secteur se négocient à 1 620 €/m² (et jusqu’à 2 570 €/m²).

Un bien sur-mesure.

Lorsqu’on réalise d’importants travaux de rénovation dans un appartement ou dans une maison, on peut laisser libre cours à son imagination : agrandissement de la pièce de vie, suppression ou ajout d’une cloison, extension, redistribution des pièces, pose de baie vitrée ou de verrière… Attention toutefois aux murs porteurs ! Le mieux est d’être accompagné dans ses démarches par un architecte ou par un entrepreneur du bâtiment qui vous aiguillera pour créer un bien à votre image.

Le charme de l’ancien.

Aussi belles soient elles, les maisons contemporaines n’auront jamais le charme des vieilles bâtisses. Qu’il s’agisse d’une ancienne brasserie, d’un vieux moulin ou d’une longère du 18ème siècle, les vieux murs sont chargés d’histoire et leur réhabilitation contribue à la sauvegarde de notre patrimoine.

Une plus-value à la revente.

Si le montant des travaux est mesuré, vous pourrez espérer faire une plus-value plus ou moins importante lors de la revente de votre logement. Pour cela, il faut veiller à ce que votre bien soit situé dans une ville ou dans un quartier qui ne risque pas d’être dévalué dans les années à venir.

Des aides à la réhabilitation.

Face à une pression foncière importante, le gouvernement incite les Français à acheter dans l’ancien. De nombreuses aides sont donc proposées  comme l’éco-prêt à taux zéro et MaPrimeRénov’ pour financer les travaux de réhabilitation énergétique et le dispositif Denormandie pour défiscaliser votre achat dans les villes éligibles*.

* Anzin, Armentières, Cambrai, Condé-sur-l’Escaut, Denain, Douai, Dunkerque, Fresnes-sur-Escaut, Houplines, Louvroil, Maubeuge, Roubaix, Tourcoing, Valenciennes, Vieux-Condé et Wattrelos dans le Nord, Arras, Béthune, Boulogne-sur-Mer, Bruay-la-Buissière, Calais, Lens, Liévin et Saint-Omer dans le Pas-de-Calais.

Immo : Acheter un bien à rénover, bonne ou mauvaise idée ?

Les inconvénients :

De gros travaux à prévoir.

On vient de l’évoquer : le prix d’achat d’un bien à rénover est attractif. Mais le montant des travaux vient alourdir considérablement le budget des acheteurs. Les travaux de façade, de toiture, de menuiserie ou d’électricité chiffrent rapidement. Lors des contre-visites, soyez accompagné d’un expert (entrepreneur ou architecte) qui vous aidera à lister les travaux à prévoir, à en estimer le montant et à voir ce qui est réalisable ou non. Exigez aussi de voir le diagnostic technique du logement, qui peut vous apporter de précieuses informations sur l’état du bien : la présence de termites, de mérules, d’amiante, de plomb, ainsi que la performance énergétique du logement et l’état des installations de gaz et d’électricité.

Un fort investissement personnel.

Même si vous faites appel à des professionnels du bâtiment pour réaliser la majeure partie des travaux, vous serez tenté de mettre la main à la pâte pour réduire certains postes de dépenses. Dans tous les cas, vous passerez le plus clair de votre temps libre sur le chantier, week-end et vacances compris.

L’attente avant d’emménager.

Une fois propriétaire, on ne rêve que d’une chose : s’installer dans son nouveau chez soi. Or plus les travaux de réhabilitation seront conséquents, plus le délai avant votre emménagement sera long. Mieux vaut l’avoir en tête pour gérer au mieux la frustration.

Les mauvaises surprises.

Malgré plusieurs contre-visites et l’aide d’un ou plusieurs expert(s), il est difficile de voir tous les défauts d’un logement avant de s’y installer. Dans les biens très anciens ou dégradés, les vices cachés peuvent être nombreux et avoir parfois des conséquences graves sur le déroulement du chantier.

Des frais de notaire plus élevés.

En moyenne, les frais de notaire sont de l’ordre de 7-8 % pour un achat dans l’ancien, contre 2-3 % pour une construction neuve. Nouveauté toutefois : depuis le 1er  janvier 2021, le notaire a également la possibilité d'accorder une remise de 20 % au maximum sur sa rémunération, pour les ventes de plus de 100 000 euros. Elle était jusque-là plafonnée à 10 % et réservée aux transactions de plus de 150 000 euros.

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