Le viager : une transaction gagnant-gagnant ?

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Karin Scherhag
Le viager ne représente aujourd’hui que deux ventes immobilières sur cent. Mais connaît une croissance régulière. Pour le vendeur, c’est l’opportunité d’améliorer ses revenus en restant chez lui. Pour l’acquéreur, le viager est souvent synonyme de bonne affaire. Explications avec Viagimmo. (infographie : Sylvie Laarj)

Les retrouvailles sont chaleureuses. Presque amicales. Alain Chanier, 69 ans, et François-Xavier Toulotte, 40 ans, ne s’étaient pas revus depuis le 13 mai. Ce jour-là, à midi,les deux hommes ont signé chez le notaire l’acte de vente de l’appartement lillois du sexagénaire. « Sur le coup, ça m’a fait un petit pincement au cœur mais cette défaisance est une libération », dit-il aujourd’hui.

François-Xavier est, depuis, officiellement propriétaire d’un 65 m2 situé à deux pas de l’Université catholique, acquis pour 117 000 euros (lire l’encadré Bouquet et rente), soit presque deux fois moins cher que ce qui se vend dans le quartier. Il ne pourra cependant en disposer qu’au départ définitif d’Alain Chanier, qui en reste l’occupant à titre gratuit. C’est le principe du viager.

Alors quand on lui demande comment il va, le retraité lance à l’adresse de son cadet : « Excellemment bien, hélas pour vous ! » Une boutade qui en dit long sur son état d’esprit. « Je n’ai pas peur de la mort mais j’y pense beaucoup pour envisager la suite de la façon la plus harmonieuse possible. Le fait de vendre en viager, c’est déjà faire preuve d’organisation. » 

 

Si les ventes en viager restent marginales en France (deux transactions immobilières sur cent en moyenne), elles connaissent une croissance régulièreet pourraient représenter 8 % des transactions dans les prochaines années. En novembre dernier, le réseau Viagimmo a ouvert une agence à Lille. La seule spécialisée dans le viager au nord de Paris. Depuis, elle réalise une transaction toutes les six semaines. C’est dire si la demande existe. Car les avantages sont nombreux. « Pour les vendeurs, c’est un moyen d’augmenter ses revenus à la retraite, indique Vincent Brygo, le directeur de l’agence. Les personnes âgées souhaitent pouvoir subvenir à leurs besoins, sans demander l’aide de leurs enfants. » De façon plus anecdotique, certains choisissent le viager pour ne pas léguer leur patrimoine à l’État en cas d’absence d’héritier ; ou pour laisser le strict minimum à des enfants avec lesquels ils sont brouillés de longue date.

Alain, lui, n’a pas d’enfant. Et sa retraite, il veut la passer à voyager. Tout en gardant son pied-à-terre lillois. « J’ai choisi le viager parce que je peux le faire. D’abord parce que je n’ai pas d’héritiers susceptibles d’être intéressés par mon bien. Ensuite parce que je veux jouir de la vie en rendant mobile un capital immobilisé. » D’abord curieux, ses proches ont fini par comprendre son choix. « Je m’apprête à faire des cadeaux à tout le monde alors j’ai reçu un accueil très positif. Il faut bien dépenser l’argent de M. Toulotte », plaisante encore le retraité.

 

À ses côtés, le nouveau propriétaire se prête volontiers au jeu. Pour lui, cet achat en viager est une grande première. « Je souhaitais réaliser un investissement immobilier mais je ne savais pas trop comment m’y prendre. Acheter pour louer immédiatement, c’était trop contraignant. Et puis j’ai découvert le viager. Et quand j’ai vu à quel prix je pouvais acheter cet appartement, ça m’a convaincu », explique François-Xavier, qui avoue rester à l’affût d’autres bonnes affaires. C’est la principale motivation des acquéreurs : se constituer un patrimoine à moindre coût. « Une très bonne opération consiste à acheter un bien à 50 ou 60 % de sa valeur vénale. Une bonne opération, c’est 75 % de la valeur », calcule Vincent Brygo.

Concrètement, le bien est estimé à sa juste valeur. On applique ensuite une décote liée à l’occupation du bien : plus l’ancien propriétaire est jeune, plus la décote est importante.Et inversement. Comptez environ 30 % de décote pour un crédirentier de plus de 80 ans et plus de 50 % pour un crédirentier de 60 ans. L’espérance de vie, elle, est calculée selon le sexe de l’occupant - une femme vivant en général plus longtemps qu’un homme - ou selon qu’il s’agisse d’un couple ou d’une personne seule.

 

L’acquéreur ne peut avoir la jouissance de son bien qu’au départ définitif du précédent propriétaire. Tant que ce dernier n’est pas décédé, et même s’il a quitté le logement, l’acheteur continue à lui verser une rente mensuelle. À moins que, comme Alain, le crédirentier ait décidé de disposer de la totalité du bouquet.

Le vendeur fixe lui-même le montant du viager bouquet (la somme qu’il percevra dès la vente conclue). Celui-ci varie de 0 à 100% du prix total. Le solde du prix de vente restant est ensuite converti en rente viagère mensuelle.

 

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